Réglementation Airbnb 2025 : ce qui change pour les propriétaires à Paris et dans l'ouest parisien

Ce que la loi Le Meur change pour les propriétaires en 2025

La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », est entrée en vigueur début 2025. Elle marque le durcissement le plus important de la réglementation des meublés touristiques depuis dix ans. Pour un propriétaire qui loue son bien sur Airbnb, Booking ou un équivalent, elle change concrètement quatre choses : la durée maximum de location de la résidence principale, les obligations de déclaration en mairie, le diagnostic de performance énergétique (DPE) à fournir, et la fiscalité.

Si vous louez un appartement dans l'ouest parisien — Boulogne, Neuilly, Issy, Saint-Cloud ou un quartier de Paris — vous êtes directement concerné. Les communes des Hauts-de-Seine appliquent désormais toutes le régime de l'enregistrement obligatoire, et les contrôles se sont multipliés. Voici, sans jargon, ce qu'il faut savoir et ce qu'il faut faire.

1. Le plafond passe de 120 à 90 jours pour la résidence principale

C'est le changement le plus médiatisé de la loi Le Meur. Si le bien que vous louez en courte durée est votre résidence principale — c'est-à-dire le logement que vous occupez plus de huit mois par an — vous ne pouvez plus le louer à des voyageurs de passage que pendant 90 jours par an maximum (contre 120 auparavant).

Au-delà de 90 jours, vous basculez automatiquement dans le régime de la résidence secondaire, avec ses obligations spécifiques : changement d'usage en mairie, autorisation préalable, et compensation possible (notamment à Paris).

À retenir. Ce plafond de 90 jours ne s'applique qu'à votre résidence principale. Si vous louez un studio ou un T2 que vous n'occupez pas vous-même, vous restez sur le régime de la résidence secondaire — et il n'y a pas de plafond de 90 jours, mais d'autres obligations.

2. Numéro d'enregistrement obligatoire dans toute l'Île-de-France

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les communes peuvent imposer la téléprocédure d'enregistrement pour les meublés touristiques. Dans l'ouest parisien, c'est désormais le cas partout : Boulogne, Neuilly, Issy, Levallois, Puteaux, Courbevoie, Saint-Cloud, Versailles… toutes appliquent l'enregistrement obligatoire.

Concrètement, vous devez :

1. Vous rendre sur le portail dédié de votre mairie (souvent en ligne, parfois via le site Declaloc).
2. Déclarer votre meublé en remplissant un formulaire CERFA.
3. Recevoir un numéro d'enregistrement unique à 13 caractères.
4. Faire figurer ce numéro de manière visible sur l'annonce Airbnb, Booking ou tout autre canal.

Une annonce sans numéro d'enregistrement valide est désormais en infraction. Les amendes peuvent atteindre 15 000 € par bien et par an. Les plateformes (Airbnb en tête) ont mis en place des mécanismes de vérification automatique : sans numéro, votre annonce peut être suspendue, voire retirée.

3. Le DPE devient obligatoire — et limitant

C'est l'un des changements les plus structurants de la loi Le Meur. À compter du 1er janvier 2025 pour les nouveaux meublés touristiques, et au plus tard 2034 pour les meublés déjà en activité, votre logement doit présenter un DPE classe E ou supérieur (D, C, B, A) pour pouvoir être loué en courte durée.

Les passoires thermiques (classes F et G) seront progressivement interdites :

• 2025 : interdiction d'enregistrer un nouveau meublé classé F ou G.
• 2028 : interdiction de louer un meublé classé G existant.
• 2034 : interdiction de louer tout meublé classé F ou G.

Pour un propriétaire dans l'ouest parisien, le sujet est sérieux : le parc immobilier haussmannien, particulièrement à Neuilly, Boulogne ou dans le 16e, comporte une part significative de logements classés E, F ou G. Un audit énergétique est désormais une étape préalable presque incontournable, et certaines copropriétés engagent des plans de rénovation collectifs (isolation, changement de chaudière) qui permettent de remonter de plusieurs classes.

4. Fiscalité : abaissement de l'abattement micro-BIC

Sur le plan fiscal, la loi Le Meur a aligné les meublés touristiques sur le régime des locations meublées classiques :

• L'abattement forfaitaire micro-BIC pour les meublés touristiques non classés passe de 50 % à 30 %, plafonné à 15 000 € de recettes.
• Les meublés touristiques classés (label « Meublé de Tourisme » 1 à 5 étoiles) conservent un abattement plus avantageux de 50 %, plafonné à 77 700 €.

Conséquence pratique : si vous louez votre bien plus de quelques semaines par an, le régime réel redevient quasi systématiquement plus intéressant que le micro-BIC. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges (commissions, taxe foncière, intérêts d'emprunt, amortissement du bien), et conduit dans la plupart des cas à un revenu fiscal très faible voire nul pendant 5 à 10 ans. Faites vos comptes — un comptable spécialisé peut vous y aider en quelques heures.

5. Cas concrets pour l'ouest parisien

Cas 1 — Studio à Boulogne, résidence secondaire. La loi Le Meur n'impose pas de plafond de jours. Mais le numéro d'enregistrement est obligatoire, et le DPE doit être au minimum E. La fiscalité bascule presque toujours en régime réel.

Cas 2 — T3 à Neuilly, résidence principale louée pendant les vacances. Plafond strict de 90 jours par an. La déclaration en mairie est obligatoire ; un compteur sera tenu par la plateforme.

Cas 3 — T2 à Versailles avec vue jardin. Marché très saisonnier, intéressant à classer en « Meublé de Tourisme » pour bénéficier de l'abattement à 50 %. La procédure de classement coûte 200-300 € et reste valable 5 ans.

Cas 4 — Appartement à Paris 16, résidence secondaire. Régime parisien strict : changement d'usage parfois exigé, compensation possible, contrôles fréquents. La loi Le Meur ajoute le numéro d'enregistrement (déjà appliqué à Paris) et le DPE.

6. Ce que cela change pour notre travail

Concrètement, sur les biens que nous gérons à Boulogne, Neuilly ou ailleurs, nous appliquons systématiquement les étapes suivantes :

• Vérification du règlement de copropriété (clauses interdisant la courte durée).
• Vérification du DPE et alerte au propriétaire si le classement est limite.
• Démarche d'enregistrement complète, avec récupération du numéro et intégration sur toutes les plateformes.
• Audit fiscal initial : régime micro-BIC vs réel, classement éventuel en « Meublé de Tourisme ».
• Suivi du compteur 90 jours pour les résidences principales, avec arbitrage saisonnier en bail mobilité au-delà.

La loi Le Meur n'est pas une mauvaise nouvelle pour les propriétaires sérieux. Elle assainit le marché, exclut les amateurs, et rend l'accompagnement par une conciergerie professionnelle plus précieux que jamais. Les chiffres que nous observons depuis le début de l'année 2025 le confirment : les biens correctement déclarés et conformes voient leur tarif moyen progresser, parce que l'offre se contracte.

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