Fiscalité location meublée touristique : LMNP, micro-BIC, régime réel

LMNP : le statut par défaut

Quand vous louez un meublé sur Airbnb, vous êtes par défaut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut s'applique automatiquement tant que les deux conditions suivantes sont réunies :

• Vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 € par an
• Et/ou elles représentent moins de 50 % du revenu fiscal du foyer

Si vous dépassez ces deux seuils simultanément, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), un régime différent avec des avantages (déduction de déficit du revenu global, exonération IFI sur le bien, exonération plus-value après 5 ans) mais aussi des contraintes (cotisations sociales SSI).

Dans 95 % des cas que nous voyons à Boulogne, Neuilly, Issy, le propriétaire reste en LMNP. C'est sur ce statut que nous concentrons cette analyse.

Micro-BIC ou régime réel : la vraie question

En LMNP, vous avez deux options pour calculer votre impôt sur les revenus locatifs : le micro-BIC et le régime réel. Comprendre la différence est la décision fiscale la plus importante pour votre rentabilité.

Le micro-BIC

Le micro-BIC est ultra-simple : l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et vous êtes imposé sur le solde. Pas de comptabilité, pas de calcul de charges. Vous déclarez juste le total des loyers encaissés.

Depuis la loi Le Meur (2025) :

• Meublé touristique non classé : abattement de 30 %, plafond 15 000 € de recettes
• Meublé touristique classé : abattement de 50 %, plafond 77 700 € de recettes
• Meublé classique (non touristique) : abattement de 50 %, plafond 77 700 €

Exemple : si vous touchez 18 000 € de loyers sur un meublé touristique non classé en 2025, vous serez imposé sur 18 000 × 70 % = 12 600 € ajoutés à votre revenu global.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles des recettes, et d'amortir comptablement le bien et le mobilier. Concrètement, vous pouvez déduire :

• La commission de la conciergerie
• Les frais de plateforme (Airbnb, Booking)
• La taxe foncière
• Les charges de copropriété
• Les intérêts d'emprunt (si vous avez un crédit)
• Les assurances (PNO, multirisques)
• Les petites réparations et la maintenance
• Les frais de comptable
• L'amortissement comptable du bien (généralement 2-3 % par an) et du mobilier (10-20 % par an)

L'amortissement est l'élément clé. Sur un appartement acheté 600 000 € à Boulogne, l'amortissement comptable représente 12 000 à 18 000 € par an de déduction qui ne correspond à aucune dépense réelle de votre poche.

Cas chiffré : T2 à Boulogne, 600 000 € d'achat

Prenons un cas réel : T2 acheté 600 000 € à Boulogne, financé à 80 % sur 20 ans (taux 3,8 %), géré via Naya, qui rapporte 30 000 € de recettes annuelles en courte durée.

Option A : micro-BIC (non classé)

Recettes : 30 000 €, mais le plafond est de 15 000 € pour bénéficier du micro-BIC non classé. Premier enseignement : dès que vous dépassez 15 000 € de recettes annuelles en non classé, le micro-BIC ne s'applique plus. Vous devez passer au régime réel ou classer votre bien.

Option B : Classement « Meublé de Tourisme » + micro-BIC

• Recettes : 30 000 €
• Abattement 50 % : 15 000 €
• Revenu imposable : 15 000 €
• Impôt (tranche 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) : 15 000 × 47,2 % = 7 080 €

Option C : Régime réel

• Recettes : 30 000 €
• Commission Naya 20 % : -6 000 €
• Frais Airbnb / Booking 3 % : -900 €
• Charges de copropriété : -2 400 €
• Taxe foncière : -1 800 €
• Intérêts d'emprunt : -16 800 €
• Assurance PNO : -350 €
• Amortissement bien (2 % par an sur 480 000 € hors foncier) : -9 600 €
• Amortissement mobilier (10 % par an sur 8 000 €) : -800 €
• Comptable spécialisé : -600 €
• Total charges : -39 250 €
• Revenu imposable : 30 000 - 39 250 = -9 250 € (déficit reportable)
• Impôt : 0 €

Le verdict

• Micro-BIC + classement : impôt de 7 080 €
• Régime réel : impôt de 0 €, avec un déficit de 9 250 € reportable sur 10 ans

Sur ce cas, le régime réel fait gagner 7 080 € par an, soit la rentabilité d'un mois complet de location nette.

Quand le micro-BIC reste plus intéressant

Le micro-BIC garde un intérêt dans deux cas :

1. Recettes très faibles (moins de 5 000 € par an) avec peu de charges et pas d'emprunt. La paperasse du régime réel ne se justifie pas.
2. Bien complètement amorti (pas d'emprunt, peu de travaux, propriétaire ancien), où les charges déductibles sont limitées.

Dans tous les autres cas, le régime réel est plus intéressant dès la deuxième année. Si vous avez un emprunt en cours sur le bien, c'est presque toujours le régime réel qui l'emporte.

Le classement « Meublé de Tourisme »

Le classement de 1 à 5 étoiles, géré par les offices de tourisme et organismes agréés, est attribué après une visite d'inspection (équipement, surfaces, accueil, services). Il offre :

• L'abattement de 50 % au micro-BIC (au lieu de 30 %)
• Un plafond plus élevé (77 700 € au lieu de 15 000 €)
• Une exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) dans certaines communes
• Une image valorisée pour les voyageurs

Coût : 200 à 350 € selon l'organisme. Valable 5 ans.

À retenir : le classement n'a d'intérêt fiscal que si vous restez au micro-BIC. Si vous êtes au régime réel, le classement n'apporte rien fiscalement (mais peut aider en marketing voyageurs).

TVA : presque jamais concerné

Les loueurs en meublé touristique ne sont pas soumis à TVA, sauf s'ils proposent des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage en cours de séjour, accueil personnalisé, fourniture de linge). Si vous proposez au moins 3 de ces prestations, vous basculez en para-hôtellerie et entrez dans le champ de la TVA (10 %).

En pratique, sur les biens en gestion classique, le seuil est rarement atteint et la TVA ne s'applique pas.

CFE et IFI

• CFE (cotisation foncière des entreprises) : due dès lors que vous êtes loueur meublé, environ 200 à 800 € par an selon la commune. Souvent exonérée pour les très petites recettes (moins de 5 000 €).
• IFI (impôt sur la fortune immobilière) : votre bien meublé entre dans le calcul du patrimoine taxable si vous êtes LMNP. Seul le LMP permet l'exonération, mais à condition que les recettes meublées soient votre activité principale.

L'arbre de décision

Voici la décision en 3 questions :

1. Vos recettes annuelles dépassent-elles 15 000 € ?

   • Oui → vous devez passer au régime réel (ou classer votre bien en Meublé de Tourisme pour passer à un plafond de 77 700 €).
   • Non → micro-BIC ou régime réel, comparez les deux.

2. Avez-vous un emprunt sur le bien ?

   • Oui → régime réel quasi-systématiquement gagnant.
   • Non → comparez les deux selon vos charges.

3. Êtes-vous prêt à tenir une comptabilité simplifiée ?

   • Oui → régime réel.
   • Non → micro-BIC + classement Meublé de Tourisme.

Notre recommandation

Sur 90 % des biens que nous gérons, le passage au régime réel via un comptable spécialisé LMNP est la solution la plus rentable. Le coût annuel d'un comptable (500 à 800 €) est largement compensé par l'économie d'impôt.

Nous travaillons avec plusieurs cabinets comptables spécialisés en LMNP, qui interviennent à coût réduit pour les biens en gestion Naya. Nous fournissons toutes les pièces justificatives nécessaires (relevés de réservations, factures, plans d'amortissement).

Faites simuler votre fiscalité : sur la base de votre situation (achat, emprunt, charges, recettes prévisionnelles), nous vous indiquons sous 48 heures quel régime fiscal optimise votre revenu net.