Loi anti-Airbnb : comment louer plus de 90 jours par an légalement

Le piège du plafond 90 jours

Depuis la loi Le Meur (entrée en vigueur 2025), votre résidence principale ne peut plus être louée en courte durée que 90 jours par an maximum (contre 120 auparavant). Au-delà, vous êtes en infraction, vous risquez 15 000 € d'amende, et la plateforme bloque automatiquement votre annonce dès que le compteur atteint 90.

Beaucoup de propriétaires que nous rencontrons à Boulogne, Neuilly ou Paris partent du principe qu'ils ne peuvent donc rien faire entre janvier et août, en dehors des 90 jours d'été ou des vacances scolaires. C'est faux. Il existe au moins quatre stratégies parfaitement légales pour générer du revenu locatif sur les 275 jours restants.

Rappel : à qui s'applique le plafond de 90 jours ?

Le plafond ne s'applique qu'aux résidences principales. Une résidence principale, c'est le logement que vous occupez plus de 8 mois par an. Donc :

• Si vous habitez votre bien à Boulogne et que vous le louez quand vous partez en vacances : plafond de 90 jours.
• Si vous possédez un studio en plus de votre résidence principale, et que vous le louez à des voyageurs : pas de plafond 90 jours. C'est une résidence secondaire, d'autres règles s'appliquent (changement d'usage en zone tendue, déclaration spécifique).

Si vous êtes propriétaire d'un bien que vous n'occupez pas vous-même, vous pouvez le louer toute l'année en courte durée, sous réserve d'avoir un numéro d'enregistrement et de respecter la réglementation locale. La question des 90 jours ne se pose pas.

Pour les vrais cas de résidence principale, voici les 4 stratégies que nous mettons en place sur les biens en gestion.

Stratégie 1 : 90 jours courte durée + 9 mois bail mobilité

C'est de loin la solution la plus rentable et la plus simple à exécuter. Le bail mobilité est un contrat de location meublée créé en 2018, spécifiquement pensé pour les locations courtes et moyennes durée. Il dure entre 1 et 10 mois, non renouvelable, et ne nécessite pas de dépôt de garantie.

Le public cible : étudiants en stage, jeunes diplômés en mission, cadres en mission corporate, expatriés en relocation, médecins remplaçants. Dans l'ouest parisien, la demande est très forte (proximité La Défense, hôpital Foch à Suresnes, écoles internationales, sièges sociaux).

Comment combiner avec la courte durée ?

• Phase 1 (90 jours / 3 mois) : courte durée Airbnb sur les périodes les plus rentables (été, fêtes de fin d'année, Roland-Garros, salons).
• Phase 2 (jusqu'à 10 mois) : bail mobilité avec un locataire stable.

Sur un T2 typique de Boulogne, cela donne :

Pour comparaison, un bail meublé classique 12 mois plafonnerait à 22 800 €/an (1 900 € × 12). La stratégie hybride permet donc +4 800 €/an sans aucune infraction.

Stratégie 2 : Bail mobilité pur (sans courte durée)

Pour les propriétaires qui ne veulent pas du tout gérer de courte durée (ou ceux dont l'immeuble interdit Airbnb), le bail mobilité seul peut être enchaîné en continu avec des locataires différents.

C'est moins rentable que le mix, mais infiniment plus simple : zéro ménage entre voyageurs, zéro communication, zéro problème de copropriété (le bail mobilité est considéré comme une location meublée classique, pas comme du para-hôtelier).

À retenir : un même propriétaire peut signer plusieurs baux mobilité successifs, à condition que ce soit avec des locataires différents.

Stratégie 3 : Bail meublé étudiant (9 mois)

Variante du bail mobilité, le bail meublé étudiant dure 9 mois (septembre-juin) et cible spécifiquement le public étudiant. Dans l'ouest parisien, la demande vient principalement de :

• Sciences Po Saint-Germain-en-Laye
• ESCP (Pereire / Champerret)
• Léonard-de-Vinci (La Défense)
• Universités parisiennes (étudiants qui préfèrent loger en banlieue)

Avantage : couvre presque toute l'année scolaire, permet de récupérer le bien pour 3 mois d'été en courte durée (juin-août = jusqu'à 90 jours de courte durée bien placés).

Inconvénient : tarif plus bas qu'un bail mobilité corporate (les étudiants paient moins cher).

Stratégie 4 : Bail meublé classique (12 mois)

Pour les propriétaires qui veulent zéro charge mentale, le bail meublé classique de 12 mois reste une option. Reconductible tacitement, il offre une sécurité maximale mais sans flexibilité pour utiliser le bien soi-même.

Combiné à des clauses bien rédigées (préavis 1 mois, renouvellement explicite), il peut s'adapter à des projets de vie : par exemple, signer un 12 mois avec un préavis 1 mois côté propriétaire si vous prévoyez de récupérer le bien à terme.

Quelle stratégie pour votre cas ?

Voici les questions qui orientent le choix :

1. Voulez-vous récupérer le bien certaines semaines ou mois par an ?

   • Oui → bail mobilité (flexible)
   • Non → bail meublé 12 mois (stable)

2. Acceptez-vous le rythme opérationnel de la courte durée 3 mois par an ?

   • Oui (ou via conciergerie) → mix 90 jours + bail mobilité = optimum
   • Non → bail mobilité ou meublé pur

3. Votre copropriété interdit-elle la courte durée ?

   • Oui → bail mobilité ou meublé classique uniquement
   • Non → tout est possible

Notre accompagnement

Sur les biens que nous gérons en résidence principale, nous proposons systématiquement la stratégie hybride 90 jours courte durée + bail mobilité. Nous gérons l'intégralité du processus : sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux, encaissement, basculement automatique entre les deux régimes.

Le résultat : un revenu mensuel moyen qui dépasse de 20 à 30 % ce que produit un bail meublé classique 12 mois, sans aucune infraction au plafond 90 jours.

Demandez une analyse de votre cas : nous regardons votre bien, votre disponibilité, votre copropriété, et nous vous proposons la combinaison optimale chiffrée pour 12 mois.