Budget 2027 et location meublée : ce qui pourrait changer pour les propriétaires Airbnb

Le budget 2027 arrive, et la location meublée est dans le viseur

Le projet de loi de finances pour 2027 est présenté en Conseil des ministres le 30 septembre 2026. Le gouvernement a fixé sa ligne : pas d'impôt nouveau, mais des avantages fiscaux qui « peuvent être revus ». Parmi les dispositifs cités, le logement figure en bonne place, et la location meublée non professionnelle (LMNP) en particulier. Selon la Cour des comptes, elle représente environ 1,7 milliard d'euros de moindres recettes fiscales chaque année.

Si vous louez un appartement sur Airbnb à Paris ou dans l'ouest parisien, la question est simple : faut-il s'inquiéter, et faut-il faire quelque chose avant le 31 décembre ? Cet article fait le tri entre ce qui est acquis, ce qui n'est qu'une piste, et les décisions qui vous appartiennent dès maintenant. Nous le mettrons à jour à chaque étape du débat parlementaire.

À retenir. Un projet de loi de finances n'est pas une loi. Le texte sera amendé à l'Assemblée et au Sénat pendant tout l'automne, puis voté en décembre. Les mesures adoptées s'appliqueraient au plus tôt aux revenus 2027. Vos revenus locatifs 2026 se déclarent selon les règles actuelles.

Le calendrier à connaître

C'est souvent pendant les débats, et non dans le texte initial, que les mesures sur la location meublée apparaissent : par amendement, parfois tard dans la nuit, parfois retirées quelques jours plus tard. La réforme de l'abattement micro-BIC votée fin 2024 dans la loi Le Meur en est un bon exemple. Il faut donc suivre le texte jusqu'au vote final, pas seulement sa présentation.

Ce qui est déjà acquis, et ne change pas avec le budget 2027

Avant de parler des pistes, rappelons ce qui s'applique déjà et que beaucoup de propriétaires découvrent encore :

• Micro-BIC : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé. C'est la loi Le Meur, applicable depuis les revenus 2025.
• Plus-value à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'avantage de l'amortissement n'est donc plus un gain définitif, mais un impôt différé à la revente.
• Frais Airbnb : à partir du 13 octobre 2026, la commission passe à environ 15,5 % côté hôte, ce qui gonfle mécaniquement vos recettes brutes déclarées si vous relevez vos prix pour garder le même revenu net. Nous l'avons détaillé dans notre article sur les nouveaux frais Airbnb.

Piste n° 1 : plafonner l'amortissement au régime réel

C'est la piste la plus documentée. Le 8 juillet 2026, une commission d'enquête de l'Assemblée nationale (rapporteur : Charles de Courson) a adopté un rapport dont la recommandation n° 8 propose de « fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes ». Le rapport juge excessifs certains rythmes d'amortissement pratiqués, mais ne propose ni taux, ni date, ni règle de transition.

Pourquoi c'est important : au régime réel, l'amortissement (la déduction annuelle d'une fraction du prix du bien et du mobilier) est ce qui permet à la plupart des loueurs de payer très peu d'impôt sur leurs loyers pendant 10 à 15 ans. Le réduire, c'est augmenter directement le revenu imposable.

Exemple chiffré. Un appartement acheté 400 000 € dans le 16ᵉ, dont 340 000 € pour le bâti, avec 15 000 € de mobilier. Recettes annuelles de 32 000 €, charges déductibles de 15 000 € (commissions de plateforme et de conciergerie, charges de copropriété, taxe foncière, assurance).

Écart : environ 4 540 € de revenu imposable en plus, soit à peu près 1 360 € d'impôt sur le revenu supplémentaire par an pour un foyer dans la tranche à 30 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux de 2 % est une hypothèse de travail, choisie parce que le rapport vise les rythmes « souvent supérieurs à 2 % par an » : le taux réellement retenu, s'il y en a un, peut être différent.

Piste n° 2 : un abattement micro-BIC unique à 40 %

Une seconde piste circule dans la presse spécialisée : faire converger les abattements du micro-BIC vers un taux unique de 40 %, au lieu des 30 % et 50 % actuels. Ce n'est à ce stade qu'un scénario de travail, sans source officielle. Mais ses effets sont intéressants, parce qu'ils ne vont pas tous dans le même sens :

C'est le point que peu de commentateurs relèvent : une mesure présentée comme un « rabot » serait en réalité favorable aux petits loueurs non classés, et défavorable aux meublés classés qui ont fait l'effort du classement. Reste une inconnue de taille : le sort des plafonds de recettes (15 000 € et 77 700 €), dont rien ne dit qu'ils seraient harmonisés eux aussi.

Ce que ces pistes changent pour un propriétaire parisien

À Paris et dans l'ouest parisien, un appartement bien géré dépasse presque toujours 15 000 € de recettes par an. Un meublé non classé qui dépasse ce seuil ne peut plus bénéficier du micro-BIC : il est au régime réel de plein droit. Autrement dit, pour la majorité des biens que nous gérons, deux situations dominent :

1. Vous êtes au régime réel. C'est la piste n° 1 (amortissement) qui vous concerne. Le régime réel reste en général le plus avantageux, surtout avec une commission Airbnb à 15,5 % qui est intégralement déductible, mais son avantage pourrait se réduire.
2. Vous êtes au micro-BIC avec un meublé classé. C'est la piste n° 2 qui vous concerne. Si l'abattement passait de 50 % à 40 %, le régime réel deviendrait intéressant pour beaucoup de biens qui n'y avaient pas intérêt jusqu'ici.

Dans les deux cas, le bon réflexe est le même : refaire la comparaison entre les deux régimes avec vos chiffres réels, une fois le texte voté. Notre guide LMNP, micro-BIC ou régime réel donne la méthode pas à pas.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

1. Ne modifiez pas votre plan d'amortissement par anticipation. Réduire aujourd'hui une déduction parfaitement légale pour se prémunir d'une mesure qui n'existe pas encore revient à payer un impôt certain contre un risque incertain. Les règles actuelles s'appliquent à vos revenus 2026.

2. Faites vos simulations 2027 avec les nouveaux frais Airbnb. Si vous relevez vos tarifs d'environ 18 % pour absorber la commission de 15,5 %, vos recettes brutes augmentent d'autant. Un propriétaire proche du seuil de 15 000 € peut basculer au régime réel sans l'avoir choisi. Mieux vaut le savoir avant janvier.

3. Rassemblez vos justificatifs de charges. Au régime réel, tout ce qui n'est pas justifié n'est pas déductible. Depuis le 1er septembre, vos factures de prestataires transitent par la facturation électronique : c'est le bon moment pour organiser votre comptabilité.

4. Si vous achetez, raisonnez en revenu, pas en avantage fiscal. La fiscalité du meublé a changé en 2024, en 2025 et changera sans doute encore en 2027. Le revenu locatif, lui, se prévoit : c'est lui qui doit justifier l'investissement. Nos repères de revenus Airbnb à Paris par arrondissement sont un bon point de départ.

5. Suivez le texte jusqu'au vote. Nous mettrons cet article à jour après la présentation du projet, pendant les débats, puis après le vote définitif.

Ce que fait Naya pour les propriétaires que nous accompagnons

Pour chaque bien que nous gérons, nous tenons un relevé mensuel des recettes brutes, des commissions de plateforme et de nos propres honoraires, qui sont tous déductibles au régime réel. En fin d'année, ce relevé vous permet, à vous ou à votre expert-comptable, de comparer les deux régimes en quelques minutes, avec les règles effectivement votées.

Notre commission est de 20 % des revenus perçus, et elle comprend le recalibrage des tarifs après la réforme Airbnb du 13 octobre. Si vous voulez savoir ce que votre bien peut rapporter en 2027, net de commissions, demandez une estimation gratuite ou prenez rendez-vous.

Questions fréquentes sur le budget 2027 et la location meublée

Le statut LMNP va-t-il disparaître en 2027 ?

Rien ne l'indique. Les pistes discutées portent sur les avantages du statut (le rythme d'amortissement, le niveau d'abattement), pas sur son existence. Louer un meublé restera possible et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Mes revenus 2026 sont-ils concernés ?

Non. Une loi de finances votée en décembre 2026 s'applique en principe aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2027. Vos loyers 2026 se déclarent au printemps 2027 selon les règles actuelles.

Un amortissement déjà commencé peut-il être remis en cause ?

Le rapport parlementaire ne dit rien des biens déjà en cours d'amortissement. En pratique, les réformes fiscales de ce type prévoient généralement des règles de transition, mais il faudra lire le texte voté pour le savoir. C'est une raison supplémentaire de ne rien changer avant décembre.

Faut-il vendre avant 2027 ?

Ce n'est pas le budget 2027 qui change la donne sur ce point : la réintégration des amortissements dans la plus-value s'applique déjà depuis février 2025. Une décision de vente se prend sur la valeur du bien et son rendement, pas sur une mesure qui n'est pas votée.

Le classement en meublé de tourisme reste-t-il utile ?

Oui, tant que le micro-BIC maintient un abattement de 50 % pour les meublés classés, et même au-delà : le classement rassure les voyageurs, améliore la visibilité de l'annonce, et reste la seule façon de conserver le micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes. Si l'abattement était harmonisé, son intérêt fiscal se réduirait, mais pas son intérêt commercial.