Combien votre bien peut-il rapporter ?
Une estimation indicative en 30 secondes, basée sur les données moyennes du marché parisien. Pour un chiffrage précis, demandez une étude personnalisée.
Comment on arrive à ce chiffre.
Quatre étapes, dans cet ordre. Les trois premières décident du revenu brut, la quatrième de ce qui finit sur votre compte.
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Le tarif à la nuit de référence
Il dépend d'abord de l'adresse : de 110 € à 185 € la nuit pour un T1 standard selon l'arrondissement parisien. La typologie corrige ensuite ce repère (un studio environ 30 % en dessous, un T2 environ 35 % au-dessus), puis le standing et les équipements l'ajustent à la marge.
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Le nombre de nuits réellement louées
C'est la variable la plus sous-estimée. Nous retenons 75 % d'occupation annuelle pour un bien dont les prix sont ajustés chaque jour, contre 55 % pour un bien géré seul à tarif fixe. Ces 20 points font plus de différence sur l'année qu'un tarif dix euros plus élevé.
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Les frais à retirer du brut
Les plateformes prélèvent environ 3 % côté hôte, et notre commission est de 20 % sur les revenus encaissés. Le montant que le simulateur affiche est net de ces deux postes : c'est ce qui vous est versé, pas le chiffre d'affaires de l'annonce.
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Ce qu’il reste après impôt
Le simulateur s'arrête avant la fiscalité, parce qu'elle dépend de votre situation et non du bien : micro-BIC avec abattement forfaitaire, ou régime réel avec amortissement. L'écart entre les deux régimes se chiffre souvent en milliers d'euros par an sur un même logement.
Le détail arrondissement par arrondissement, avec les tarifs et les taux d’occupation constatés, est sur notre page conciergerie Airbnb à Paris, et l’analyse complète dans notre étude des revenus par arrondissement. Côté fiscalité, tout est repris dans notre guide LMNP, micro-BIC et régime réel.
Ce qu’un simulateur ne peut pas savoir.
Un formulaire travaille sur des moyennes. Six facteurs décident du revenu réel et aucun ne se saisit dans un champ de formulaire.
- L'étage, l'ascenseur et la luminosité, qui séparent deux appartements de la même surface dans la même rue.
- La vue, qui se paie à Paris et qu’aucune moyenne par arrondissement ne capture.
- L'état du mobilier et la qualité des photos, premier facteur de taux de clic sur une annonce.
- Le règlement de copropriété, qui peut tout simplement interdire la location meublée touristique.
- Le statut du logement : résidence principale plafonnée, ou résidence secondaire soumise à autorisation de changement d'usage.
- La saisonnalité propre à la rue : proximité d’un parc des expositions, d’une gare ou d’un monument.
Avant même de parler revenus, nous vérifions si le logement a le droit d’être loué en courte durée : résidence principale plafonnée à 90 nuits, ou résidence secondaire qui exige une autorisation de changement d’usage. Comprendre le changement d’usage et la compensation.
Courte durée ou location nue ?
La seule comparaison qui compte n’est pas « Airbnb rapporte-t-il plus ? », mais « combien de plus, après frais, pour combien de contraintes en plus ? ».
En location nue, le revenu est régulier mais plafonné par le loyer de marché, et l’encadrement des loyers s’applique à Paris comme dans plusieurs communes voisines. En courte durée, le revenu est plus élevé mais variable, et il se paie en gestion : les arrivées, le ménage entre deux séjours, les prix à réajuster, les voyageurs à accompagner.
Le rapport entre les deux dépend presque entièrement de l’adresse. C’est pour cette raison que nous publions le comparatif ville par ville plutôt qu’un multiple moyen qui ne voudrait rien dire : sur chaque page de ville ou d’arrondissement, vous trouverez le loyer nu de référence pour un T1 et un T2, le revenu net estimé en courte durée, et le multiple qui en résulte.
Et un point que le calcul seul ne tranche pas : la courte durée n’est accessible que si la réglementation le permet. Un logement sans autorisation de changement d’usage n’a pas de multiple, il a un risque.
Estimer ses revenus : vos questions.
Les questions qu’on nous pose le plus souvent avant le premier rendez-vous.